Anliegerschutz bei Immobilienfonds

• Der Aussieg aus geschlossenen Immobilien-Fonds

• Verjährung von Ansprüchen im Rahmen der Anliegerinvestitionen

Der Aussieg aus geschlossenen Immobilien-Fonds:

Da wir seit über 30 Jahren uns mit dem Thema Bebauung und Vermarktung von Grundstücken beschäftigen, haben wir die Entwicklung der Immobilienfonds der aufmerksam verfolgt. Soweit wir sehen konnten, sind die meisten Immobilien-Fonds zu erheblich überteuerten Preisen veräußert worden. Wir haben uns deshalb nicht bereit erklärt, bei der Beratung für solche Immobilien-Fonds mitzuwirken.

Erfreulicherweise hat der Bundesgerichtshof nunmehr durch mehrere Urteile am 14.06.2004 klargestellt, dass viele Immobilien-Fonds rechtswidrig zustande gekommen sind. Auf einige Aspekte wird hingewiesen:



1.     Bei vielen Immobilien-Fonds ist das Geld nicht in erster Linie in das Grundstück, sondern in erster Linie in die Taschen der Initiatoren oder zur Tilgung „fauler“ Kredite an die Banken geflossen. Ein großer Teil der finanziellen Versprechungen ging nicht in Erfüllung oder wurde durch Scheingeschäfte erfüllt: Es wurde keine marktübliche Miete gezahlt, sondern aus den Reserven des Fonds eine sehr viel geringere Miete „nachfinanziert“. Mietgarantien waren das Papier nicht wert auf dem sie geschrieben standen, weil die Garantiegeber in Insolvenz gingen.



2.     Der BGH hat den Fonds-Beitritt und den vom Vermittler gleichzeitig angebotenen Kreditvertrag als verbundenes Geschäft im Sinne der §§ 355 ff. BGB gewertet.

Deshalb können sie alle Einwendungen, die sie gegen das Fonds-Geschäft haben, auch der Bank entgegen halten.

Die Bank muss den Anleger deshalb so stellen, als ob er dem Fond nie beigetreten wäre. Der Anleger muss im Gegenzug der Bank die Anteile abtreten und sich Steuervorteile anrechnen lassen.



3.     Wenn ein Fonds-Beitritt in der Wohnung des Anlegers oder bei Freunden gezeichnet wurde, gilt § 312 BGB. Der Anleger hat ein Widerrufsrecht. Wurde er nicht ordnungsgemäß, nachweisbar, belehrt, besteht dieses Widerrufsrecht zeitlich unbefristet und kann noch nach Jahren ausgeübt werden.



4.     Wenn die Vertragserklärungen, also Unterschriften unter den Fonds-Beitritt, Unterschriften gegenüber den Banken von einem Treuhänder wahrgenommen wurden, der von den Anlegern entsprechende Vollmacht erhalten hat, sind diese Vollmachten regelmäßig nichtig. Ein Treuhänder darf solche Geschäfte nur vornehmen, wenn er die Erlaubnis zur Rechtsberatung hat. Das liegt bei den meisten Treuhändern nicht vor, weil sie keine Rechtsanwälte sind. Deshalb sind dann auch die Kreditverträge unwirksam, weil sie von einem vollmachtlosen Vertreter abgeschlossen wurden.

In manchen Fällen lohnt sich auch die Überprüfung der schriftlichen Kreditverträge, weil sie nicht die Mindestangaben zu den Kreditbedingungen enthalten.





Verjährung von Ansprüchen im Rahmen der Anliegerinvestitionen:

Durch die Schuldrechtsreform, das „Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechtes“ vom 26.11.2001, sind insbesondere die Verjährungsregelungen weitestgehend neu gestaltet worden. Heute gilt eine regelmäßige Verjährung, die eine Kombination darstellt zwischen einer kurzen „subjektiven“ und einer längeren „objektiven“ Frist. Die kurze Verjährungsfrist von 3 Jahren beginnt nur, wenn der Gläubiger von den Umständen Kenntnis erlangt hat, die den Anspruch begründen oder wenn er ohne grobe Fahrlässigkeit hätte Kenntnis erlangen müssen (§ 199 BGB). Unabhängig von der Erkennbarkeit der Anspruchsvoraussetzungen endet die Verjährung regelmäßig nach einer absoluten Frist von 10 Jahren oder 30 Jahren. Die Verjährungsfristen kann man durch Vertrag zwischenzeitlich verlängern. Die neuen Vorschriften zur Verjährung gelten seit dem 01.01.2002. Die übliche Verjährungsfrist endet deshalb nach 3 Jahren, also am 31.12.2004.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt nunmehr gem. § 195 BGB 3 Jahre. Sie beginnt gem. § 199 BGB mit Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Die Kenntnis von den Tatumständen kann nur von Fall zu Fall gesondert beurteilt werden. Sofern im Prospekt alle Angaben richtig sind, liegt die Kenntnis naturgemäß schon bei Zeichnung vor. In einem solchen Fall gibt es aber auch regelmäßig keine Möglichkeiten für Schadenersatzpositionen.

Wenn Schadenersatzansprüche entstehen, dann deshalb, weil man nachträglich irgendwann einmal feststellt, dass die im Prospekt getroffenen Aussagen tatsächlich in der Form falsch sind. Erst wenn man diese Kenntnis hat, beginnt die dreijährige Verjährung mit Ablauf des Jahres, in dem man die Kenntnis erlangt hat. Im Übrigen verjähren solche Schadenersatzansprüche wenn man keine Kenntnis hatte, innerhalb von 10 Jahren nach ihrer Entstehung.

Mit der Zeichnung entstehen die Schadenersatzansprüche.

Lediglich die Schadenersatzansprüche, die auf Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, verjähren, wenn man keine Kenntnis hat, nach 30 Jahren.

Also verjähren alle Ansprüche gegen die Banken und/oder gegen die Investoren spätestens 10 Jahre nach der Zeichnung der Fond-Anteile.

Das ist die Grundstruktur für die Verjährung. Detailfragen müssen dann immer auf der Basis des gesonderten Falles besprochen werden.